Так, на етапі планування інвестицій в будівництво, коли є ідея, але немає ще проектної документації, інвестором – потенційним власником майбутнього об’єкта визначається його орієнтовна вартість. До її складу, крім витрат безпосередньо на будівництво, складових в середньому більше половини суми, входять майбутні витрати на земельну ділянку, проектну документацію, всілякі дозвільні процедури і послуги, залучення фінансування під відсотки, податки та інше. Користуючись цим орієнтиром, інвестор визначає для себе доцільність майбутніх вкладень, але обов’язково зіставляючи їх з очікуваними доходами в разі комерційного використання об’єкта, або споживчими властивостями – при некомерційному призначення будівництва. В останньому випадку він порівнює з вартості варіанти, вибираючи той, який забезпечить отримання передбачуваних вигод за мінімальну ціну. Якщо отримані цифри прийнятні, він купує земельну ділянку і приступає до подальших дій, замовляючи проектну документацію, в якій поряд з архітектурно-планувальними, інженерно-технічними, організаційно-економічними та іншими рішеннями вже міститься кошторис, тобто спеціальний розрахунок майбутніх витрат, у тому числі, безпосередній кошторисної вартості будівництва відповідно до проекту. Так звана інвесторська кошторис служить орієнтиром в його подальших стосунках з підрядником.
На етапі проведення тендера, визначення одного або декількох підрядників і укладення з ними договорів на будівництво – орієнтовна вартість уточнюється, набуваючи для обох сторін форму договірної ціни, яка повинна залишитися в раніше визначених межах, що забезпечують замовнику отримання очікуваного ефекту або інших вигод у процесі експлуатації. У той же час, договірна ціна повинна компенсувати витрати підрядника на матеріали, оплату праці, техніку, покрити його загальновиробничі управлінські витрати і забезпечити прийнятну прибуток на вкладений капітал (не плутати з прибутком в контракті, що є частиною маржі підрядника). Договірна ціна може значно відрізнятися від кошторисної вартості в залежності від поточних цін на ресурси, договірних умов і порядку фінансування, тривалості будівництва, співвідношення попиту і пропозиції, корисності об’єкта для замовника.
Залежно від типу контракту з підрядником, встановлена ціна протягом будівництва може зберегтися або змінитися. У момент же прийому готового об’єкта в експлуатацію всі раніше понесені інвестором витрати формують балансову, інвентарну вартість об’єкта в складі його майна, або капіталу.
Надалі власнику, з одного боку, мають бути експлуатаційні витрати, які, будучи доданими до балансової вартості, утворюють повні витрати на об’єкті; з іншого боку – нарешті реалізується можливість отримання доходів, або вигод. Тут і проявиться ефективність первинної ідеї будівництва та витрачених коштів. На ринку готової нерухомості, під впливом безлічі факторів, таких як місце розташування, технічні та експлуатаційні властивості об’єкта, а також співвідношення попиту і пропозиції, буде складатися і постійно змінюватися ринкова вартість об’єкта. І якщо в подальшому об’єкт продається і перепродається, то вже в той момент і за тією ціною, які обумовлені саме ринковою вартістю.
Світова економічна думка ще за життя К. Маркса, стала відходити від класичної теорії, зокрема, визначає ціну як грошовий вираз вартості, а вартість – як усереднені, суспільно необхідні витрати.
Ми є: