Всеволод Николаев
доктор экономических наук, профессор,
действительный член Академии строительства Украины
Татьяна Николаева
кандидат экономических наук, докторант
Национальный университет государственной налоговой службы Украины
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ
По конструктивным элементам в международной классификации UNIFORMAT II
Строительство — для эффективной эксплуатации,
смета — для определения эффективности
Введение.
За 25-летний период средняя офисное здание требует втрое больших эксплуатационных затрат, чем стоимость ее строительства. Королевская академия инжиниринга (Royal Academy of Engineering) на основе исследования, проведенного в 1998 году., Приводит еще более впечатляющие данные, типичные расходы жизненного цикла для владельца производственного здания состоят в соотношении 1: 5 (строительство к содержанию и эксплуатации). Конкретный пример расчета пропорций расходов жизненного цикла школьного здания за период 30 лет показал соотношение, близкое к 1: 1 (рис. 1). Следует, однако, иметь в виду, что в этот промежуток не входил первый капитальный ремонт [1].
Это позволяет нам сделать предварительный вывод, что начальные капитальные затраты, или стоимость сопоставимы с последующими затратами на содержание и эксплуатацию объектов. Более конкретные выводы зависят от типа объекта, режима его ремонтов, технического состояния, а также от методики расчетов. Очевидно одно: нельзя продолжать обращать внимание только на стоимость строительства.
Так, никто не будет покупать автомобиль, который нельзя позволить себе эксплуатировать и содержать. Каждый перед покупкой будет считаться потребления топлива, стоимость технического обслуживания и ремонта, страхование, налоги и остаточную стоимость, когда автомобиль будет продаваться. Важно, что такие данные об автомобилях доступны. По недвижимости, в настоящее время они неизвестны. В результате возникает «ловушка», например, с приватизированным жильем, когда владельцы квартир не могут содержать дома, в которых размещены их квартиры [2].
Но основное применение концепции стоимости жизненного цикла связано с процессом проектирования: всегда существует необходимость выбора между альтернативными методами достижения поставленной цели, например, выбора между двумя различными конструкциями зданий, приводить к различным капитальных и текущих затрат Подход распространяется и на части объектов : оборудование, системы отопления, кровли, дорожное покрытие и тому подобное. Метод справедлив и для периода эксплуатации, когда решаются вопросы капитальных ремонтов или режима содержания.
Поскольку недвижимость — это объекты длительного пользования, в нормальных условиях устойчивого экономического развития новые объекты постоянно добавляются к существующему фонду, отсюда все больше инвестиционных решений касаются не расходов на строительство, а на содержание объектов. При этом оказывается, что проектные решения, принятые во время их строительства, возможно, верны на тот момент, не соответствуют новым условиям. В эпоху низких цен на энергоносители трудно было бы экономически оправдать двойное или тройное остекление. Так же с подорожанием труда начала доминировать тенденция использования материалов, которые легко обслуживать в эксплуатации — чистить, убирать и тому подобное.
Концепция стоимости жизненного цикла. Возникновение и развитие научной концепции стоимости жизненного цикла (англ. — Life Сycle Сosting) — LCС) и оценки жизненного цикла (англ. — Life Сycle Appraisal — LCA) связывают с 1960-ми годами, хотя открытых публикации тех времен нет. Дело в том, что до 1975 г.. LCА в основном использовался в США при проектировании военных объектов. Первые попытки широкого научного обсуждения и применения концепции в гражданской сфере касались автомобилестроения и датируются концом 1970-х годов.
Мы есть: