Такие данные периодически публикуются в сборниках RSMeans: укрупненных показателей стоимости (Assemblies Cost Data), стоимости единицы площади (Square Foot Costs), стоимости строительства зданий (Building Construction Cost Data) с детализацией, а также, что особенно важно, стоимости содержания и ремонта помещений (Facilities Maintenance and Repair Cost Data)[3].
Цены и в элементной классификации включают в себя, кроме прямых затрат (материалов, труда, в т.ч. со средствами механизации), возможные надбавки, в т.ч. на учет инфляции, а также накладные расходы и прибыль подрядчика.
Для классификации всевозможных надбавок используется Z-кодировка, которая, однако, непосредственно не входит в состав UNIFORMAT II, так как не относится к элементам зданий. В указанную группу входят, прежде всего, непредвиденные расходы: Z10 – здание и Z50 – строительная площадка, которые тем больше, чем уникальнее объект и тем меньше, чем детальнее разработка проекта на очередной стадии.
Накладные расходы и прибыль генподрядчика, по зданию и площадке Z20 и Z60, добавляются к стоимости элементов и непредвиденных расходов. Их величина зависит от масштаба проекта и его продолжительности (потребности в капитале), а также от рыночных условий. Следует учесть, что накладные и прибыль добавляются к стоимости только на 1-м и 2-м уровнях, на 3-м уровне они включены в ценах субподрядчиков.
Надбавка на инфляцию (Z30, Z70) учитывает удорожание от момента завершения проектирования до времени выполнения и расчета за работы.
Вид объектной сметы (здания и строительной площадки) на уровнях 2 и 3 с определением общей стоимости объекта представлен в табл. 1.
Для получения значений по укрупненным группам элементов на уровне 1 необходимо просуммировать стоимости по составляющим группам.
Представленный вид документа может рассматриваться как на предпроектной стадии, так и на стадии строительства и составления отчета.
Табл. 1. Представление структуры и стоимости элементов здания и участка в UNIFORMAT II
Название объекта | Общая площадь здания | ||||||||
Уровень 2.
Уровень 3.
|
Доля в общей пл. | Характеристики элементов | Стоим.
1 кв.м |
% в стои-мости | |||||
К-во | Ед. изм. | Рас-ценка | Стои-мость | ||||||
Код | Наименование | ||||||||
А10 | Фундаменты | ||||||||
А1010 | Стандартные фундаменты | ||||||||
… | |||||||||
F20 | Снос | ||||||||
F2020 | Снижение опасности | ||||||||
Стоимость элементов объекта | |||||||||
Z10 | Непредвиденные расходы — % | ||||||||
Z20
Z2010 Z2020 |
Накладные расходы и прибыль — %
Накладные расходы — % Прибыль — % |
||||||||
Z30 | Инфляционная надбавка — % | ||||||||
Стоимость строительства объекта |
<!—nextpage—>
Общая площадь участка | ||||||||
G10 | Подготовка участка | |||||||
G1010 | Очистка участка | |||||||
… | ||||||||
G90 | Прочие объекты | |||||||
G9090 | Прочие системы | |||||||
Стоимость по элементам участка | ||||||||
Z50 | Непредвиденные расходы — % | |||||||
Z60
Z6010 Z6020 |
Накладные расходы и прибыль — %
Накладные расходы — % Прибыль — % |
|||||||
Z70 | Инфляционная надбавка — % | |||||||
Стоимость строительных работ на участке | ||||||||
Здание | Участок | Всего | ||||||
Стоимость | % | Стоимость | % | Стоимость | % | |||
Стоимость элементов | ||||||||
Непредвиденные расходы | ||||||||
Накладные расходы и прибыль | ||||||||
Инфляционная надбавка | ||||||||
Общая стоимость строительства |
Выводы
Исторически, идее необходимости стандартизации исходной информации предшествовали научные работы и методические публикации по анализу стоимости жизненного цикла объектов. В результате как необходимое условие использования этих методов Национальным институтом стандартов и технологий (NIST —National Institute of Standards and Technology) была рекомендована классификация UNIFORMAT II для экономической оценки проектов, получившая международное распространение.
Элементно-функцональная классификация конструктивных элементов объектов в UNIFORMAT II, в отличие от классификации работ, применяемой в странах СНГ, позволяют получить структуру стоимости, не зависящую от особенностей конструкции, метода строительства или используемых материалов. Это дает возможность управлять проектами капитальных инвестиций на всех этапах жизненного цикла: планирования, проектирования, строительства и особенно — эксплуатации объектов.
В условиях СНГ классификация UNIFIRMAT II может быть использована, в первую очередь:
— для сбора данных об объектах при условии, что объектные сметы будут конвертироваться соответствующим образом и накапливаться в региональных базах данных (для этого потребуются определенные соглашения между участниками инвестиционно-строительного процесса или предписывающие государственные нормативные акты);
— для использования на предпроектной стадии, например, в ТЭО, бизнес-планах, для чего также потребуются соответствующие нормативные акты и методические документы.
Особенное значение UNIFORMAT II может иметь для планирования и контроля государственных капитальных инвестиций, будучи состыкован с национальными системами ценообразования и сметного нормирования в строительстве, не требуя их унификации.
<!—nextpage—>
Литература
- Flanagan R., Jewell C., Norman G. Whole life appraisal for construction / John Wiley and Sons, 2005. – 182 р.
- Dell’Isola A. J., Kirk S. J. Life cycle costing for facilities: economic analysis for owners and professionals in planning, programming, and real estate development: designing, specifying, and construction, maintenance, operations, and procurement / Reed Construction Data, 2003. – 396 р.
- Ніколаєва Т.В. Управління інвестиціями у комунальні об’єкти на засадах аналізу вартості життєвого циклу / Т.В. Ніколаєва, В.В. Медведовський // Коммунальное хозяйство городов: науч.-техн. сб. – К.: Техніка, 2011. – Вып. 100. – С. 45-53.
4., MasterFormat 95™. The Construction Specifications Institute. 1995 edition/ Alexandria, VA: The Construction Specifications Institute, 1995.
- Николаев В.П. Информационное и нормативно-методическое обеспечение анализа жизненного цикла капитальных инвестиций / В.П. Николаев // Формування ринкових відносин в Україні: Зб. наук. праць / Наук. ред. І. Г. Манцуров. – К.: НДЕІ Мінекономрозвитку і торгівлі, 2011. — №. 9. – С. 88 — 93.
- Николаева Т.В. Управление жизненным циклом зданий на единой информационной основе / Т.В. Николаева // Тезисы докладов IX Междунар. науч.-практ. конф. «Проблемы и перспективы развития экономических наук в ХХІ веке», г. Москва, 23 – 24 ноября 2012 г. — М.: Аналит. центр «Экономика и финансы», 2012. – С. 54 – 57.
- Bowen B., Charette R.P., Marshall H.E. UNIFORMAT II: A Recommended Classification for Building Elements and Related Sitework / National Institute of Standards and Technology. — Special Publication 841, August 1992.
- MasterFormat. Numbers & Titles. Тhe Construction Specifications Institute, April 2012. – 175 р.
Мы есть: