Визначення вартості будівництва UNIFORMAT II

Такий підхід мав ряд недоліків: він не стимулював якість продукції, розривав природний зв’язок виробника зі споживачем, роблячи будівництво самоціллю. У ринковій економіці кожен суб’єкт господарювання, прагнучи до високого стійкого прибутку, повинен виробляти продукцію з найкращими споживчими властивостями, з урахуванням чого може змінитися обсяг реалізації, ціна і репутація на ринку. Споживчі властивості виявляються в можливостях виробництва і збуту продукції більш високого рівня якості або в повноті задоволення безпосередніх потреб протягом терміну служби будинків, споруд.

Отже, оскільки успіх на ринку визначає споживач, виробник змушений і зацікавлений у виробництві такої продукції, яка найкращим чином поєднувала б, з одного боку, витрати на її виготовлення, а з іншого – ціну або витрати споживача на експлуатацію, використання даної продукції в своїх цілях.

Природно, двоїстість економічної оцінки будівельної продукції змушує розглядати проекти з урахуванням, по крайній мірі, таких пропозицій:

  • деякі додаткові витрати при будівництві дозволять знизити виробничі витрати замовника в майбутньому. Переконавши його в цьому, можна розраховувати не тільки на компенсацію збільшення витрат, але і на додатковий прибуток за рахунок економії у замовника;
  • подорожчання будівництва дає змогу знизити втрати при експлуатації, реконструкції і модернізації будівель як виробничого, так і невиробничого призначення.

Як бачимо, будівництво перебуває ніби між одноразовими і поточними витратами інвестора, встановлюючи майбутню пропорцію між ними. У той же час вартість будівництва випливає з цієї пропорції, що в кінцевому рахунку визначається замовником. При цьому різні варіанти проектів розраховані на неоднакові періоди зведення та експлуатації будівель, а інвесторові треба вміти порівнювати ці варіанти і вибрати найкращий. Крім того, використовуваний капітал залучається з різних джерел (прибуток, позика, державний бюджет). Відповідно його частини мають різні вартості в часі, впливаючи на вартість всього інвестованого капіталу і економічні критерії його ефективності.

Незважаючи на спільність об’єктивних економічних законів для всіх суб’єктів господарювання, в окремих випадках інвестори керуються міркуваннями, що пов’язані з комбінацією тактичних цілей. Наприклад, прагнуть до отримання короткочасного високого прибутку. Ця ситуація характерна для нестабільної економіки.

У якості цілей може виступати задоволення суспільних потреб. Ці цілі погано формалізуються і в кожному конкретному випадку мають специфічні обґрунтування. Житло, об’єкти соціальної сфери й інші будівлі і споруди в державному секторі економіки не дають замовнику ні можливості окупити витрати, ні отримати прибуток.

Подальший розвиток ідеї вартості життєвого циклу призвів до появи концепції так званої «повної оцінки існування» об’єкту (англ. – Whole Life Appraisal (WLA) – систематичного обліку зацікавленими суб’єктами не тільки всіх витрат, але й доходів і результатів, пов’язаних з набуттям у власність нерухомості як активу протягом його фізичного, економічного або функціонального терміну служби з метою зведення до мінімуму загальних витрат по об’єкту, або максимізації результатів.

WLА є новітньою модифікацією LCC. Р. Фленеген, К Джевел та Д. Нормен [1] вказують на генезис відповідних понять: «вартість використання» – «вартість життєвого циклу» – «повна оцінка існування». У першому випадку йдеться про витрати на вже створеному об’єкті, у другому про суму витрат на будівництво та утримання об’єкту, в останньому – акцент робиться на співвідношення усіх витрат життєвого циклу і експлуатаційних якостей як вигод. Це означає вибір економічно ефективних рішень, забезпечення придатності об’єкта для конкретної мети протягом усього періоду його існування, або ж забезпечення оптимальної комбінації початкових інвестицій, витрат на утримання та експлуатацію. Щодо ліквідаційної вартості об’єкта концепція WLA говорить, що на цій стадії можуть бути як доходи від реалізації, підвищення ціни на землю, так і витрати від зносу або нематеріальні витрати (штрафи тощо).

При цьому важливо, що не завжди йдеться про обов’язкове збільшення капітальних інвестицій заради скорочення поточних витрат упродовж певного часу. Бажаною є ситуація скорочення тих і інших витрат та збільшення терміну експлуатації в результаті застосування підходів WLC.

Як вказують автори [1], раніше девелопери, які здавали об’єкти в оренду на умовах повного відшкодування експлуатаційних витрат стосовно орендованого майна, зосереджувались на капітальних витратах та їхній окупності, бо орендарі брали на себе відповідальність за прибирання, технічне обслуговування, оплату за електроенергію, опалення та інші комунальні послуги. В останні роки ситуація змінилася: орендна плата стала залежати від ефективності об’єкта при експлуатації. Це потягло за собою зміни у стратегіях виробників матеріалів та обладнання, підрядників, але у першу чергу – проектувальників.

Сторінки: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19